Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego obejmują cztery podstawowe kwestie budowlane: wysokość, użytkowanie, objętość i gęstość. Te zasady określają maksymalną wysokość budynku; dozwolone zastosowania, które obejmują względy mieszkaniowe, handlowe, przemysłowe i domowe; szerokość i głębokość budynku; oraz dozwoloną liczbę jednostek na akr.
Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego obowiązywały dopiero na początku do połowy XX wieku. Ponadto przepisy są regularnie modyfikowane w celu uwzględnienia zmian w społeczności. Dlatego jeśli jesteś w starszej dzielnicy, twój typ domu może nie być zgodny ze strefą, w której mieszkasz. Na przykład możesz mieć dom jednorodzinny w strefie komercyjnej lub wielorodzinnej. Jest to znane jako wcześniejsze, niezgodne zastosowanie. (Chociaż to brzmi źle, oznacza to po prostu, że korzystanie z niego jest „prawnie zastrzeżone” lub może być kontynuowane, o ile nie wprowadzisz żadnych istotnych zmian w żadnej z czterech podstawowych zasad objętych przepisami dotyczącymi stref.)
Ogólnie rzecz biorąc, tylko ograniczenia dotyczące użytkowania, wysokości i masy mają wpływ na dodatki do budynków mieszkalnych. Jeśli chcesz dodać sypialnię, szklarnię, kuchnię, pokój rodzinny lub inną przestrzeń zgodną z miejscem zamieszkania, zwykle możesz zrelaksować się, martwiąc się o względy związane z użytkowaniem. Istnieje jednak jedno znaczące zastrzeżenie: jeśli Twój dom należy do istniejącej, niezgodnej z przeznaczeniem kategorii użytkowania, będziesz potrzebować zgody gminy, aby zbudować dodatek.
Wariancja dopuszcza wyjątek od reguły dla konkretnej sytuacji. Bez wariancji nie można dodać dodatku. Nawet jeśli twój dom jest zgodny z aktualnymi zasadami podziału na strefy, będziesz potrzebować wariancji, jeśli zaproponujesz dodatek, który jest wyższy niż maksymalna wysokość strefy lub szerszy niż maksymalna szerokość. Ponadto wymagana jest wariancja, jeśli zmienisz sposób użytkowania budynku, na przykład przekształcając garaż w kwiaciarnię.
Uzyskanie wariancji nie tylko kosztuje, ale może również wymagać znacznego czasu i wysiłku. Może być konieczne zatrudnienie prawnika lub innych specjalistów (planisty, inżyniera lub architekta), aby pomóc Ci udowodnić, że różnica jest konieczna.
Rozbieżności są przyznawane na podstawie szczególnych okoliczności, takich jak promowanie zdrowia publicznego, bezpieczeństwa, moralności i ogólnego dobrobytu; zabezpieczenie przed pożarem, powodzią, paniką i innymi katastrofami; zapewnianie odpowiedniego światła, powietrza i otwartej przestrzeni; lub wyjątkowe i nadmierne trudności związane z konkretną witryną. Musisz także wykazać, że nie będzie to miało negatywnego wpływu na społeczność lub sąsiadów. O rozbieżnościach decyduje zazwyczaj rada strefowa miejscowych obywateli wybrana przez zarząd gminy.
Wymagania dotyczące obniżki określają liczbę stóp między powierzchnią budynku a linią nieruchomości. Niepowodzenia mają na celu zapewnienie odpowiedniej przestrzeni między budynkami dla zapewnienia światła, wentylacji, dostępu i prywatności. Na przykład dom zwykle musi znajdować się 10 do 15 stóp od bocznej granicy nieruchomości. Niepowodzenia z przodu iz tyłu są na ogół znacznie większe i zależą od wielkości działki.
Najlepszym sposobem ustalenia istniejącego stosunku twojego domu do granic nieruchomości jest sprawdzenie tablicy ankiet w domu. Powinieneś otrzymać kopię tego dokumentu przy zakupie domu. Jeśli nie, możesz otrzymać kopię z gminy. Następnie skontaktuj się z urzędami ds. Podziału na strefy lub budynku na odpowiednie odległości cofnięcia. Nie możesz zbudować dodatku - ani nawet szopy - poza obszarem niepowodzenia, chyba że otrzymasz wariancję. Co gorsza, jeśli budujesz bez wariancji, możesz zostać zmuszony do usunięcia dodatku.
Jeśli mieszkasz w obszarze stosunkowo gęstym, prawdopodobnie trudniej będzie uzyskać pozwolenie na budowę na dodatek, ponieważ jest mniej miejsca na budowę bez wkraczania w niepowodzenie. W wielu starszych obszarach domy są już budowane do linii awaryjnych. W mniej gęstych obszarach podmiejskich może być więcej okazji, szczególnie jeśli twój dom jest na dużej działce. W większości przypadków najlepszym rozwiązaniem jest dodanie tylnej części domu, ponieważ może to mieć najgłębsze niepowodzenie i najmniejsze wkroczenie do sąsiadów.
Obecność służebności lub ograniczenia czynu może uniemożliwić budowę dodatku.
Służebność jest prawnym interesem działki, która jest własnością kogoś innego niż właściciel gruntu. Służebność uprawnia posiadacza do określonego ograniczonego użytkowania.
Większość udogodnień ma na celu zapewnienie dostępu do usług i narzędzi. Na przykład gmina może być właścicielem służebności kanalizacyjnej na części nieruchomości na potrzeby kanalizacji burzowej lub ściekowej. Obecność tego rodzaju służebności oznacza, że rura kanalizacyjna znajduje się pod ziemią lub że miasto ma prawo do umieszczenia tam kanalizacji.
W większości przypadków służebność jest kupowana lub umieszczana na nieruchomości i pozostaje w niej do czasu jej zmiany. Powinny one pojawić się na tablicy ankiet lub na akcie lub mapie podatkowej. Jest bardzo mało prawdopodobne, aby można było zmienić służebność, aby pomieścić dodatek, szczególnie jeśli rura lub przewody elektryczne znajdują się pod ziemią. Właściciel domu nie posiada praw do ziemi na służebności, nawet jeśli znajduje się ona na jego terenie.
Ograniczenia czynu są warunkami nałożonymi na nieruchomość przez byłych właścicieli, które mogą chronić określone obszary nieruchomości lub mogą nakładać warunki na budynek. Mogą istnieć ograniczenia czynów w celu ochrony mokradeł lub innych zasobów naturalnych, lub mogą ograniczać rodzaj rozwoju lub zmian, które można wprowadzić w nieruchomości. Na przykład wiele gmin nałoży ograniczenia na nieruchomości, kiedy zostaną zbudowane po raz pierwszy w celu ochrony otwartej przestrzeni przed przyszłym rozwojem.
Przepisy federalne, stanowe lub lokalne chronią teraz wiele domów lub dzielnic, które mają znaczenie historyczne, kulturowe lub etniczne. W przeważającej części zasady te są skuteczne i pomogły zachować charakter wielu starszych środowisk miejskich i wiejskich.
Posiadanie zabytkowej nieruchomości może jednak stanowić szczególne wyzwanie. Twój remont może kosztować więcej, a specjalne aprobaty mogą wymagać więcej cierpliwości. Prawdopodobnie będziesz musiał przestrzegać rozporządzeń, które wymagają określonych materiałów i zatwierdzenia planów przez gminę lub lokalną komisję historyczną. Na szczęście wyniki często są warte dodatkowego czasu i pieniędzy.
Jeśli twój dom jest zabytkowym budynkiem lub znajduje się w historycznej dzielnicy, porozmawiaj z odpowiednimi urzędnikami lokalnymi, stanowymi lub federalnymi i uzyskaj zgodę przed dokonaniem jakichkolwiek zmian zewnętrznych. (Czasami zmiany wewnętrzne, takie jak przesuwanie ścian lub dodawanie dodatkowej pojemności do mediów, są również regulowane; zapytaj z wyprzedzeniem, aby się upewnić).
